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| 주택연금의 꼼수, 가입비로 고리대금업 |
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| 제목: 주택연금의 꼼수, 가입비로 고리대금업 부동산 경기는 침체되고 노인 빈곤율도 높은 가운데 역모기지론이 나름의 대안인양 언론이 선전하기도 하지만 실제로는 전형적인 고리대금업이 따로 없다. 매월 이자에 이자가 붙는 복리계산을 하기 때문이다. 주택연금은 일종의 국가 보증 역모기지론이다. 마침 가입 연령도 60세 . 50세로 낮아진다고 한다. 그러나 서민이나 약자를 위한 배려나 지원이 아닌 교묘한 악덕 상술이 판치는 셈이다. 지금부터 이를 낱낱이 파헤쳐보자. 일단 적용금리는 3개월 CD금리에 1.1%를 가산하는 식이다. 이자는 매월 대출 잔액에 가산되므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다. (예: 2.87%+1.1%=3.97%) 또한 연 보증료로 보증잔액의 연 0.5%를 매월 추가로 납부한다. (예: 3.97%+0.5%=4.47%) 따라서 이 경우 매월 0.3725% 금리로 산출된다. 문제는 가입비(초기보증료)다. 초기보증료는 주택가격의 2%이므로 예를 들어 본인의 아파트가 3억 8천만원(경기도 분당 소재 85㎡)이라면 7,600,000원이다. 여기서 따로 이 금액만 모든 대출 잔액인양 가정 하에 월 복리를 잠시 적용해보자. 단리 계산은 원금×(1＋(이자율×시간))이므로 1차함수에 해당하지만 복리 계산은 원금×(1＋이자율)^시간으로 지수함수다. XY평면에서 시간(t)에 해당하는 X가 증가함에 따라 Y값이 급격히 상승하는 포물선을 그린다. 단순히 2차함수 포물선을 상상하면 안된다. 가입자가 이론상 중도해지시 1년 후 갚아야 할 돈은 7600000×(1+0.0447/12)^12=7,946,767원이다. 이자만 따지면 346,767원에 불과하지만 놀라운 일은 5년 후부터다. 무려 110,516,562원으로 약 15배로 폭증한다. 10년 후에는 1,607,093,485원으로 원금의 약 211배다. 6~7년 사이에 3억 8천만원 주택이 날아가는 셈이다. 이미 적자이므로 한푼도 건질 게 없다. 이는 어느 주택가격에서나 동일한 현상이다. 이런 단순한 예시와 뻔한 결과도 공사가 숨겨왔던 배경이 궁금할 따름이다. 그렇다면 차라리 가입비(초기보증료)만 연금 가입 초기에 즉각 지불하면 어떤 일이 벌어질까. 눈덩이처럼 쌓이는 이자폭탄을 비로소 모면할 수 있다. 대개 악덕 사채업자가 월 복리 최저 1%라 선전하면서 초기엔 이자를 받는 이유도 이처럼 이자에 이자가 붙는 복리의 위력을 실감하기 때문이리라. 이에 비해 매달 받는 연금 수령액에 대한 원금과 이자계산은 그토록 파괴적이진 않다. 위 주택의 경우 예를 들어 70세 노인이라면 월정액 1,316,770원을 수령한다. 참고로 연금의 미래가치요소는 원금×[{(1+이자율)^시간-1}/ 이자율]이다. 따라서 1년 후 이론상 갚아야 할 돈은 1316770*12.24892837556886=16,129,021원으로 수령액 15,801,240원을 제외한 나머지 이자는 327,781원이다. 위와 유사하다. 5년 후에는 1316770*67.09436661694236=88,347,849원으로 이자는 9,341,649원이다. 10년 후 이자도 40,763,768원이다. 감내할만한 수준이다. 결국 월정액보다 초기 가입비가 월 복리계산에 의해 이자폭탄의 주요인이 된다. 한마디로 배보다 배꼽이 훨씬 크다. 참고로 6~7년만에 주택 소유권을 완전 포기한 것으로 간주하고 (이사 등도 불가능) 손익분기점만 단순하게 계산해보자. 예시한 주택가격 3억 8천만원을 1,316,770원(70세)으로 나누면 무려 288.5849번 이상을 수령해야 한다. 289번이면 최소 24년(94세)을 더 생존해야 한다. 대한민국 남녀 평균 수명(남 77세, 여 84세)을 훨씬 웃도는 수치다. 더욱이 24년 후 1,316,770원이 작금의 1,316,770원이겠는가? 물가가 매년 평균 약 4% 상승한다고 가정할 때 현재가치는 513,700원에 불과하다. 실제로 연금의 현재가치(4%)를 계산할 때 153세 이상을 살아야 한다. 따라서 결론은 명약관화하다. 정부 공사로서 양심상 국민을 상대로 사실상 고리대금업을 포기하고자 한다면 지금이라도 가입 즉시 초기보증료 납입을 전격 허용해야 한다. |
- 경제1
- [2013-02-05]
소중한 제안 감사합니다. 제안하신 내용은 경제1분과에서 검토하도록 하겠습니다.
- 경제1
- [2013-02-18]
경제 1 분과입니다. 조영동님의 소중한 의견에 깊이 감사드립니다. 제18대 대통령직인수위원회는 새로 출범하는 박근혜 정부의 국정운영 기반을 마련하고, 대선공약이 성실히 이행될 수 있도록 노력하고 있습니다. 주택연금 가입자 원할 경우 초기보증료를 직접 납부할 수 있도록 개선할 필요가 있다는 조영동님의 제안은 관련기관과 협의하여 개선방안이 도출될 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 한편, 조영동님께서 사례로 든 초기보증료(7,600,000원)의 5년 후, 10년 후 금액은 실제 금액(5년 후 9,499,442원, 10년 후 11,873,604원)과 차이가 있음을 알려드립니다. 자세한 사항은 주택금융공사 주택연금부로 문의하시기 바랍니다. 조영동님의 소중한 제안에 다시 한번 깊이 감사드립니다. 항상 국민의 목소리에 귀 기울이겠습니다.
